La formula degli affitti brevi, dopo essersi radicata all’estero ha iniziato a prendere piede anche in Italia. Molti proprietari di immobili in città d'arte o turistiche stanno ragionando sull'alternativa interessante offerta dallo short rent dato anche la richiesta da parte di una tipologia di turisti in forte aumento: persone in viaggio di lavoro o di studio, in trasferta per Fiere o altri eventi, insomma tutti coloro che transitano nel Bel Paese per poco e desiderano una casa temporanea.

Definizione

L’attività di locazione ad uso turistico di case e appartamenti per vacanza, consistente nell’utilizzo totale o parziale di un immobile o di singole stanze dello stesso ad uso abitativo, locate più volte all’anno allo scopo di soddisfare esigenze abitative di natura temporanea e voluttuaria, è sottratta alla disciplina della legge n° 431 del 1998 ed è disciplinata dalle sole norme del Codice civile, dagli art. 1571 e seguenti. Questo permette alle parti contraenti di avere la più ampia libertà nel predisporre il contenuto del contratto: gli affitti turistici sono, ad esempio, svincolati dagli abituali limiti di durata e determinazione del canone e previsione di una caparra, che sono solo alcuni dei limiti che, invece, sussistono per le tradizionali forme di locazioni ad uso abitativo. L’inquadramento delle specifiche fattispecie contrattuali è comunque rinviato alle disposizioni delle leggi regionali.

Attività occasionale o imprenditoriale?

La distinzione tra operazioni esercitate in forma occasionale ed esercizio dell’attività in forma imprenditoriale è fondamentale per poter inquadrare con certezza il reddito che ne deriva, che quindi può essere reddito di fabbricati, reddito d’impresa o reddito diverso per attività commerciale occasionale. Spesso il confine tra le diverse situazioni non è facilmente delineabile. 

Un criterio idoneo a qualificare la natura commerciale o meno dell’attività in esame viene individuato indirizzando l’indagine sulle caratteristiche dell’attività effettivamente svolta. Ne è un esempio la prestazione dei servizi accessori: l’attività ricettiva svolta con erogazione dei soli servizi minimi obbligatori previsti dalle leggi regionali, come ad esempio la fornitura dell’energia elettrica, i servizi di riscaldamento, la fornitura iniziale di biancheria, è configurabile come una locazione immobiliare ad uso abitativo che dà luogo a redditi di fabbricati (art.36 del Tuir). Diversamente, quando vengono erogati ulteriori servizi, propri dell’attività alberghiera, come ad esempio la pulizia dei locali, il cambio giornaliero della biancheria, il servizio di portierato, servizi di ricevimento ospiti, ecc., servizi che, rispetto alla mera locazione, esulano dal semplice rapporto di locazione di immobili, l’attività in essere è produttiva di redditi d’impresa (art. 55 del Tuir) o, se svolta in forma occasionale, di redditi diversi (art. 67 del Tuir). Ciò in quanto, tale attività ricettiva, sostanziandosi nella prestazione di una molteplicità di servizi a favore della clientela, è inquadrabile come turistico alberghiera.

Tuttavia, i privati che, occasionalmente, affittano alloggi a turisti, con o senza servizi aggiuntivi, non hanno alcun obbligo ai fini IVA purchè non esercitino l’attività a livello abituale e professionale: l’occasionalità o meno di tale attività può essere ravveduta nel numero di unità abitative locate da ciascun proprietario. 

A tale riguardo, dal punto di vista degli adempimenti fiscali, la locazione di uno/due appartamenti quando non vengono forniti servizi aggiunti “alberghieri”, comporta la predisposizione del modello Unico PF e la compilazione del quadro relativo ai redditi dei fabbricati e altri dati, mentre, se vi è la fornitura dei suddetti servizi va compilato il quadro relativo ai corrispettivi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente. Quando, invece, gli appartamenti locati sono in numero superiore a due e vengono forniti servizi “alberghieri”, è necessaria l’apertura della Partita Iva, con conseguenti obblighi di soggettività passiva ai fini IVA.

Durata e contratti

Quale che ne sia la durata, il contratto di locazione ad uso turistico deve essere redatto in forma scritta, a pena di nullità, e deve contenere tutti i dati relativi dell’immobile e i contraenti. Nell’ipotesi in cui la durata della locazione sia superiore ai 30 giorni (considerando anche contratti tra le stesse parti stipulati per periodi diversi relativi agli stessi immobili)  sussiste l’obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, con il pagamento della relativa imposta di registro, tranne nel caso in cui il locatore decidesse di esercitare l’opzione per la cedolare secca. 

Obbligo di notifica degli Alloggiati anche per i privati

Quando l’immobile è locato a cittadini non comunitari, è richiesta la comunicazione di cessione del fabbricato all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, per non incorrere nelle sanzioni previste dalla legge.
Nel caso in cui il conduttore sia, invece, un soggetto UE la cessione di un fabbricato per fini di locazione turistica deve essere comunicata solo in presenza di una locazione superiore ai trenta giorni con l’eccezione in cui il locatore abbia provveduto alla regolare registrazione del contratto. Tuttavia, anche per i privati, per le case vacanze, la Polizia di Stato ha previsto la comunicazione attraverso le schedine per gli alloggiati.
Infine, qualora l’immobile sia dotato di impianto di riscaldamento, le attuali disposizioni normative prevedono l’obbligo della predisposizione dell’attestato di certificazione energetica (il c.d. APE), pena l’irrogazione di una sanzione amministrativa.

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